Avhendingsloven regulerer salg av eiendom i Norge. Alle privatpersoner som kjøper og selger eiendom, vil inngå avtaler hvor avhendingsloven er helt sentral for kontraktens innhold. Våren 2019 ble det fremmet og vedtatt en rekke endringer i loven som vil ha betydning for kontrakter om fremtidige salg av eiendom. Endringene er ikke i kraft enda. Dette betyr at det er loven slik den er formulert i dag, som vil gjelde ved salg av eiendom inntil den nye loven trer i kraft. Nedenfor presenteres de viktigste endringene:
Utgangspunktene i dagens lov
I dagens lov kan man anføre at det er en mangel ved eiendommen med utgangspunkt i tre lovbestemmelser. Dette er fordi at det i dag tillates at en eiendom kan selges med et «som den er»-forbehold. Det kan da foreligge en mangel hvis:
- Kjøperen ikke har fått opplysninger som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få (avhendingsloven § 3-7)
- Selger, eller selgers representant har gitt uriktig opplysning om eiendommen, så lenge man kan gå ut ifra at opplysningen har virket inn på avtalen og den ikke ble rettet på en tydelig måte (avhendingsloven § 3-8)
- Eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med (avhendingsloven § 3-9)
Det aller fleste brukte boliger som selges i dag, selges med et slikt forbehold, og det er disse tre grunnlagene som er aktuelle når det er spørsmål om det foreligger en mangel.
«Som den er» - forbehold - ingen virkning ved forbrukerkjøp - nytt § 3-9 annet ledd
En av de viktigste lovendringene er at «som den er»-forbeholdet ikke lenger vil ha noen virkning på kontrakten dersom det er snakk om et forbrukerkjøp.
Den nye vedtatte lovendringen er formulert i et nytt andre ledd i avhl. § 3-9.
Det vil ikke lenger være et krav om at eiendommen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, slik som i dag. Dagens praksis innebærer at kostnadene med mangelen må utgjøre ca. 5-6 % av kjøpesummen for å at man kan få igjennom sitt krav. Dette kriteriet forventes å falle bort med de nye lovendringene.
Ny § 3-2 - generelle krav til tilstanden
Samtidig har det blitt vedtatt en ny bestemmelse hvor det slås fast at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Bestemmelsen vil sammen med § 3-1, som bestemmer at det foreligger en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, utgjøre utgangspunktet for vurderingen av om det foreligger en mangel.
Det vil fortsatt kunne være en mangel dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jf. § 3-7, eller kjøper ikke har fått opplysninger som selger kjente eller måtte kjenne til, jf. § 3-8.
Uansett hvilket grunnlag man viser til for en mangel er det vedtatt i den nye lovendringen, § 3-1 (4), at kjøper selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på kr. 10 000 om ikke annet er sagt i loven.
Innstramming når det gjelder forhold ved eiendommen som kjøper kjente eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått - § 3-10
Etter dagens lov kan ikke kjøper gjøre gjeldende en mangel som kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, jf. § 3-10. I det nye lovvedtaket skjerpes dette og det er presisert at kjøperen skal regnes for å ha kjent til opplysninger som tydelig fremkommer av tilstandsrapport eller andre salgsdokument som kjøperen er gitt mulighet til å sette seg inn i.
Konsekvensen for kjøper vil i praksis være at man må gå svært nøye igjennom all salgsdokumentasjon. Den rettslige konsekvensen vil være at opplysninger som har blitt gitt i salgsdokumentasjon ikke kan påberopes som en mangel.
Krav til tilstandsrapporten og takstmann på selgers side
I tillegg til at kjøpers undersøkelsesplikt er det den nye § 3-10, lagt til rette for at departementet i forskrift kan oppstille hvilke krav som må være innfridde for at en tilstandsrapport skal kunne ha den virkning at selger må regnes for å ha kjent til opplysningene i denne. Det kan også stilles krav til bygningssakkyndige (takstmenn) og innholdet i rapporten.
Departementet mener at dette forslaget vil være et effektivt virkemiddel for å sikre et bedre informasjonsgrunnlag for partene (Prp. 44 2019-2019), implisitt at bolighandelen bli tryggere. Forskrift foreligger ikke enda.
Endringer for mangler som gjelder arealsvikt - § 3-3
Arealsvikt foreligger både hvis tomta og/eller bygninger er mindre enn angitt. Når det gjelder arealsvikt for tomt er det kun vedtatt noen pedagogiske endringer i § 3-3 (1).
For arealsvikt som gjelder bolig er det vedtatt ett nytt ledd i bestemmelsen, som slår fast at det er en mangle dersom bygninger på eiendommen har mindre areal enn det som er opplyst av selgeren eller medhjelperne til selgeren, så fremt avviket er større enn to prosent og utgjør minst en kvadratmeter. Dersom selgeren godgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningene, er det ikke en mangel.
Oppsummert
Oppsummert, kan vi si at de viktigste endringene for deg som skal selger eller kjøper bolig er disse:
- Fjerning av «som den er» - forbehold når kjøper er forbruker
- Innstramming for forhold som kjøper kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått
- Det legges til rette for at det kan stilles mer konkrete krav til tilstandsrapportens innhold og krav til bygningssakkyndige
- Det etableres en beløpsgrense for mangler på kr. 10 000, som kjøper må dekke selv.
Målet bak lovendringene var å legge til rette for en tryggere bolighandel med et bedre informasjonsgrunnlag. Ønsket er å legge nok press på både selgersiden og kjøpersiden. Selger oppfordres til å gi korrekte opplysninger om eiendommens tilstand, både selv, men også gjennom takstmann og eiendomsmegler. Kjøper oppfordres til å gå nøye igjennom tilstandsrapport og annen salgsdokumentasjon.
Det gjenstår å se om lovendringene vil ha ønsket effekt.
Har du kjøpt bolig og funnet feil og mangler?
Du må huske at du må:
- Reklamere til selger/selgers forsikringsselskap innen rimelig tid, jf. avhl § 4-19
- Få oversikt over alle feil – kontakt en dyktig takstmann
- Sjekk dine forsikringer – de fleste har krav på dekning for bistand av advokat og takstmann
- Kontakt advokat
Du kan lese mer om feil og mangler med bolig her, eller du kan kontakte oss her hvis du ønsker vår bistand
