Før jul avsa Høyesterett en dom om hvordan dokumentavgiften skal beregnes for «resteiendommer» etter store utbyggingsprosjekter, som typisk består av fri- og grøntarealer. OBOS nådde frem med sitt krav om at grunnlaget for avgiftsberegningen måtte settes ned.
Bakgrunn for saken
Saken gjaldt utbygging av et større boligområde, hvor det ble opparbeidet et uteareal mellom og rundt boligblokkene. Dette arealet ble utskilt som en egen grunneiendom. Etter gjeldende regulering kunne eiendommen ikke bebygges ytterligere, og den skulle være tilgjengelig både for beboerne i boligområdet og for allmennheten. Ved overdragelsen av eiendommen til en huseierforening som skulle ivareta beboernes interesser, anså Statens kartverk at dokumentavgiften skulle baseres på hva foreningen ville vært villig til å betale for å skaffe tilsvarende arealer. Kartverket nektet derfor å tinglyse skjøtet til foreningen, jf. tinglysingsloven § 7 fjerde ledd og dokumentavgiftsloven § 7 tredje ledd, som la til grunn en salgsverdi på tilnærmet kr 0. Spørsmålet for Høyesterett var om Kartverkets avgjørelse om å nekte tinglysing var gyldig, herunder om Kartverket hadde tolket dokumentavgiftsloven § 7 riktig.
Fastsettelse av dokumentavgift
Generelt skal dokumentavgift fastsettes på bakgrunn av salgsverdien, jf. dokumentavgiftsloven § 7. I praksis er dette markedsverdien, og den verdien som oppnås ved et fritt salg. Premisset for beregning av salgsverdien er at partene ikke har felles interesser som kan påvirke prisfastsettingen. Dersom det foreligger et slikt interessefellesskap, vil en avtalt pris eller felles forståelse om verdien ikke være avgjørende. Typisk har utbyggere ment at salgsverdien av resteiendommer som er regulert til uteareal, ikke kan anses å ha noen særlig salgsverdi. Kartverket har generelt vært uenig i dette. OBOS valgte dermed å ta en slik sak til retten for å få en avklaring.
Salgsverdien må bygge på merverdien arealet vil ha for kjøper
Høyesterett var enig med Kartverket i at det kan foreligge en salgsverdi selv om det i praksis bare er én aktuell kjøper til eiendommen. I slike tilfeller er det ofte en form for tilknytning mellom kjøper og selger. Ved fastsettelse av salgsverdien må man likevel komme frem til hva som ville vært betalt dersom partene hadde vært fullt ut uavhengige. Derimot var Høyesterett ikke enig i at det avgjørende er hva kjøperen ville vært villig til å betale for å skaffe tilsvarende arealer, når det aktuelle arealet allerede er regulert for å være tilgjengelig for beboerne. Salgsverdien må isteden bygge på den merverdien det vil ha for en kjøper at man, i tillegg til bruken som er sikret gjennom reguleringsplanen, også blir eier. Denne merverdien mente Høyesterett at kunne være null eller ned mot null. Høyesterett var med andre ord enig med utbygger om dette.
Etter dette avgjorde Høyesterett at Kartverkets avgjørelse om å nekte tinglysing var feil og måtte oppheves.
Dommens betydning
Dommen har betydning for gjennomføring av byggeprosjekter, hvor det kan være praktisk å overskjøte en eiendom med grøntareal til en huseierforening eller lignende. Det har lenge vært uklart hvordan dokumentavgift skal beregnes for slike eiendommer. Med dommen er det avklart at overskjøting av areal som allerede er regulert til uteareal, ikke vil medføre noen særlig merverdi og dermed heller ikke betydelig beløp i dokumentavgift.
