I de senere årene har lovgiver ved flere anledninger utvidet reglene for tiltak som er unntatt søknadsplikt. Formålet har vært å forenkle, fjerne byråkrati og effektivisere plan- og byggeprosesser for å gjøre det raskere og billigere å bygge i Norge. Vi har sett nærmere på hvilke tiltak som i dag kan gjennomføres uten å måtte søke om byggetillatelse fra kommunen, og hva man bør være særlig oppmerksom på.
Garasjer, carport, uthus, bod mv.
Oppføring av frittliggende bygg, som garasje og carport, er i utgangspunktet søknadspliktige tiltak. Det er imidlertid gjort unntak for mindre frittliggende bygg som bygges i én etasje uten kjeller, med en mønehøyde på inntil 4 meter og med en gesimshøyde på inntil 3 meter. Forutsetningen er at eiendommen for øvrig er bebygd i størrelseskategorien småhus og at verken nybyggets bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) overstiger 50 m2. I tillegg må bygget plasseres minst 1 meter fra både nabogrensen og annen bygning på eiendommen, og det kan ikke plasseres over vann- og avløpsledninger. Bygget skal heller ikke kunne benyttes til beboelse, som betyr at bygningen ikke kan inneholde kjøkken, stue, soverom eller våtrom. Derimot kan bygningen brukes til garasje, carport, bod, søppelskur, sykkelskur, dukkehus, hobbyverksted, øvingslokale og lignende.
Mindre tilbygg
Fra og med 1. mai 2021 ble det åpnet opp for å bygge små tilbygg på egen eiendom uten å måtte søke om tillatelse fra kommunen. Dette omfatter også rom for beboelse og varig opphold, som kjøkken, stue, soverom eller våtrom. Vilkårene er at tilbygget er maksimalt to etasjer eller inntil takhøyden på det eksisterende byggverket, understøttet og at bruksarealet (BRA) eller det bebygde arealet (BYA) ikke overstiger 15 m2.
Det er viktig å være oppmerksom på at et tilbygg er en utvidelse av bygningens grunnflate. Utvidelse av boligen oppå allerede eksisterende konstruksjon, slik at byggets grunnflate ikke økes, utgjør et påbygg og ikke et tilbygg. En ny etasje eller utvidelse av en eksisterende vil dermed falle utenfor.
Det er også viktig å påse at tilbygget ikke endrer det godkjente bruksformålet for bygningen. Endres bruksformålet for bygningen, vil tiltaket bli søknadspliktig. Eksempelvis kan ikke en garasje utvides med et rom for varig opphold. Vi kommer tilbake til reglene for bruksendring under.
Hva gjelder avstand til nabogrensen, er det de alminnelige avstandsreglene som vil gjelde, gitt at noe annet ikke følger av gjeldende arealplan. Dette betyr at tilbyggets avstand til nabogrensen må tilsvare byggverkets halve høyde, men minst 4 meter.
Terrasser
Som for mindre tilbygg ble det 1. mai 2021 også mulig å bygge visse terrasser uten å måtte søke om byggetillatelse. For å unngå søknadsplikten må terrassen ha en høyde på inntil 1 meter fra eksisterende terreng, være forbundet med en bygning og ikke stikke lenger ut fra bygningens fasadeliv enn 4 meter. Slike terrasser kan ha et tilhørende rekkverk på inntil 1,2 meter, men kan ikke være overbygde. Avstanden til nabogrensen skal være minst 1 meter.
Fasadeendring
Utgangspunktet er at fasadeendringer er søknadspliktig. Det er imidlertid gjort unntak for (i) fasadeendringer som ikke fører til at bygningens karakter endres, og (ii) de tilfellene der fasaden skal føres tilbake til tidligere dokumentert utførelse. Bygninger som i seg selv ikke representerer en arkitektonisk eller historisk egenverdi, er ansett for å kunne gjennomgå mindre fasadeendringer uten at bygningens egenart eller karakter vil bli endret.
Andre mindre tiltak som er unntatt søknadsplikt, herunder rehabilitering av bad
I eksisterende byggverk kan det også utføres enkelte andre mindre tiltak uten å måtte søke om byggetillatelse. Dette omfatter oppføring, flytting, endring og fjerning av ikke-bærende vegg innen én og samme branncelle eller lydområde, reparasjon av bygningstekniske installasjoner, installering, endring og reparasjon av enkle installasjoner og ildsted, samt etablering, rehabilitering og ombygging av våtrom i eksisterende bygning.
Totalrehabilitering eller nybygging av baderom er følgelig ikke søknadspliktig, men det forutsetter at eksisterende brannskille ikke brytes. For å vurdere om et tiltak tilknyttet baderom må omsøkes, blir det derfor sentralt å identifisere hvor brannskillet går, og om gjennomføringen av tiltaket vil innebære at brannskillet brytes. Eksempler på arbeider som normalt ikke bryter brannskillet, vil være flising, støp og varmekabler lagt på betongdekke samt skifte av sluk i betongdekke med innstøpt avløpsrør.
Av andre mindre ikke-søknadspliktige tiltak utendørs kan nevnes oppføring, endring, fjerning, riving og opparbeidelse av levegg med høyde inntil 1,8 meter og lengde inntil 10 meter. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning, men må ha en avstand til nabogrensen på minimum 1 meter. Meterskravet faller bort dersom lengden på leveggen reduseres til inntil 5 meter. Det oppstilles også unntak knyttet til forstøtningsmur, fylling og planering, graving for kabler mm. på nærmere angitte vilkår.
Bruksendringer, herunder etablering av kjellerleilighet
Et bygg (og et rom) kan brukes til det formål det er gitt tillatelse til. Hva som er lovlig bruk vurderes ut fra de bestemmelser og de forutsetninger som gjaldt den gang nåværende bruk ble lovlig etablert, herunder byggesøknad m/ byggetegninger og eventuelle vilkår i tillatelsen som ble gitt.
Hvis bygget skal brukes på en annen måte, vil det kreves søknad og tillatelse til bruksendring. Varig og tidsbestemt bruksendring er søknadspliktig dersom (i) byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk. Etablering av en kjellerleilighet vil for eksempel være søknadspliktig i de aller fleste tilfeller. I tillegg kreves tillatelse til bruksendring når (ii) endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven hva gjelder byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser, eller når (iii) tilleggsdel ønskes tatt i bruk til hoveddel eller omvendt. Kommunen vil vurdere ny ønsket bruk opp mot plan- og bygningslovgivning som gjelder på søknadstidspunktet, som betyr at det kan ha kommet til nye relevante krav med tiden.
Arealplaner og naboloven må overholdes
Selv om enkelte tiltak kan gjennomføres uten å søke om tillatelse, må i et hvert tilfelle samtlige tiltak være i tråd med underliggende arealplan, plan- og bygningslovens materielle krav og forskrifter samt annen lovgivning. Det kan blant annet gjelde krav til maksimal grad av tomteutnyttelse, maksimal høyde på bygg, spesifikke regler om takvinkler eller minsteavstand til nabogrensen, og disse kravene må overholdes selv om tiltaket i seg selv er unntatt søknadsplikt.
Et eksempel på slike krav er at en reguleringsplan fastslår at eneboliger skal ha en viss takutforming. Dersom det er ønskelig å bygge med en annen takutforming enn den som er angitt i reguleringsplanen, kreves det søknad og dispensasjon.
Det er også viktig å huske på at naboloven vil gjelde fullt ut selv om tiltaket er unntatt søknadsplikt og nabovarsling. Innebærer tiltaket et brudd på naboloven, hjelper det ikke at tiltaket er unntatt søknadsplikt. Før en påbegynner et tiltak som er unntatt søknadsplikt, er det følgelig viktig å påse at tiltaket heller ikke er i strid med nabolovens bestemmelser.
Meldeplikt og kommunens tilsyns- og sanksjonsmyndighet
For frittliggende bygg (garasjer, carport mv.) som er unntatt søknadsplikt og for mindre tilbygg som beskrevet over, plikter tiltakshaver å melde fra til kommunen om tiltaket og plasseringen senest innen fire uker etter at det er ferdigstilt, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata. Det er utarbeidet et eget skjema for slik melding, som må fylles ut og sendes inn til kommunen senest fire uker etter tiltaket er ferdigstilt.
Hvorvidt tiltaket er unntatt søknadsplikt vurderes av den enkelte tiltakshaver. Vurderingen foretas på egen risiko, og det er verdt å merke seg at kommunen kan føre tilsyn også for tiltak unntatt fra søknadsplikt. Dersom tiltakshaver feilaktig legger til grunn at tiltaket er unntatt søknadsplikt, er tiltaket å anse som ulovlig. Oppdages ulovligheten av kommunen, kan tiltakshaver bli pålagt å fjerne tiltaket. Kommunen har også hjemmel for å ilegge tvangsmulkt.
Dersom du er usikker på hvorvidt tiltaket du ønsker å gjennomføre er søknadspliktig eller ikke, eller har du andre spørsmål i forbindelse med plan- og bygningsloven, kan du ta kontakt med oss i Advokatfirmaet Alver AS for en uforpliktende samtale om din sak.
